一戸建て住宅を購入する際は、物件の代金以外にもさまざまな費用が発生します。中でも大きな割合を占めるのが仲介手数料です。さいたま市のような不動産人気の高いエリアでは物件価格に連動して手数料の額も高額になりやすいため、購入計画を立てる際は、その計算方法や金額の相場などについてあらかじめ知っておく必要があります。

すべての住宅購入に手数料が必要なわけではない

さいたま市で一戸建て住宅を購入する際にまず押さえておくべきなのは、不動産売買には売主物件と仲介物件の2種類があるということです。このうち前者は、不動産会社が自ら保有する住宅を販売するというものです。

さいたま市では、新築の分譲住宅などによく見られるタイプです。中古住宅であっても、不動産会社がいったん買い取ってリノベーションなどを施し、付加価値を加えたうえで転売するケースなどがあります。

これに対して、仲介物件は不動産会社が住宅所有者から依頼を受けて広告活動などを行い、買い手を探し出して販売するというものです。住み替えによって中古住宅が市場に出回る時はこのパターンとなることが多いですが、新築の場合でもデベロッパーが家を建て、それを別会社である販売会社が売るといったケースではこれに該当します。

名称からもわかる通り、仲介手数料の支払いが必要になるのは後者の仲介物件を購入する場合のみです。というのも、この手数料は売主にとっては買い手を見つけてくれたことに対する、買主にとっては自分が欲しい物件を紹介してくれたことに対する一種の成功報酬だからです。

売主物件については、不動産会社は「仲介」業務を一切行っていないため、手数料が発生しません。したがって、「住宅購入時に仲介手数料はいくらかかるか」を調べる際は、まず「売主物件はゼロ円」が大前提となります。

手数料の額には法律による制限がある

一戸建て住宅の購入時に仲介手数料が必要になるのは仲介物件を購入する場合のみですが、ではその金額はどのようにして決められているのかというと、これには具体的なルールはなく、原則として各不動産会社が自由に決めてよいことになっています。

ただ、完全に無制限だと場合によっては購入者が法外な手数料を請求されてしまうような事態にもなりかねないので、現行の法律には上限についての定めがあります。各社はこの上限を超える額を徴収してはならないとされています。

法律で定められている仲介手数料の上限は、物件の取引価格に連動します。具体的には、200万円以下の部分は取引額の5%以内、200万円超400万円以下の部分は取引額の4%以内、400万円超の部分は取引額の3%以内となっています。これに、それぞれ消費税が加わります。

ただ、さいたま市内の一戸建て住宅はその多くが400万円以上で取引されています。その場合は、もっと簡単な計算式で算出できます。（取引価格の3％＋6万円）＋消費税というのが、その計算式となります。

この計算式に当てはめると、たとえば売出価格が3,000万円の住宅であれば税込みで105万6,000円、4,000万円であれば138万6,000円がそれぞれ手数料の上限となります。この金額を超えない範囲で、不動産会社はそれぞれ独自に手数料を決めています。

仲介手数料の相場はいくらぐらいか

それでは、現実に取引されているさいたま市内の一戸建て住宅にかかる仲介手数料の相場はいくらぐらいかというと、実は先に述べた法律上の上限とほぼ同額です。つまり、多くの不動産会社は法律上の規定をそのまま自社における手数料の算出方法に準用しているのです。

このような実態は、不動産という商品の特殊性に起因しています。土地や建物、山林などは、車や衣服、その他日用品などと違ってまったく同一のものが大量生産されるわけではありません。分譲マンションでさえ階数や日当たりなどを考えれば、特定の条件に該当する物件は常に1つです。

そのため、需給バランスの変化にともなう価格変動が起きにくいという特徴があります。仲介手数料にも、まったく同じことがいえます。「この物件はこの会社を通さなければ買えない」となれば、自然と手数料の額も柔軟性がなくなり、上限近くで高止まりすることとなります。

とはいえ、それぞれの不動産会社にも固有の経営事情がありますから、手数料の額も完全に一律というわけではありません。資金繰りの関係からできるだけ早く住宅を売りたい、などという場合、仲介手数料を引き下げて販売するケースも見られます。仲介物件は住宅所有者の許可なく売出価格を引き下げるわけにはいきませんが、手数料については不動産会社の裁量で決められるため、手数料の引き下げによって実質上の値引きが可能になります。

一戸建て住宅を購入する際は、原則として仲介手数料を支払う必要があります。手数料の額については上限のみが法律で定められていて、その範囲内であれば金額の設定は不動産会社の裁量に任されています。実際には、上限額をそのまま手数料として徴収している会社が多くを占めます。

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